進(jìn)入11月份，島城樓市熱鬧的“金九銀十”盛宴也宣告散場(chǎng)。以往，“金九銀十”之后就是樓市的沉寂期，隨著交易轉(zhuǎn)淡各方也會(huì)靜靜等待新一年的到來(lái)。今年則不同，雖然“金九銀十”島城新房月成交量仍延續(xù)萬(wàn)套走勢(shì)，不少樓盤的銷售業(yè)績(jī)可圈可點(diǎn)，但是在年底不少開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有放松，而是鉚足了勁沖業(yè)績(jī)；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，隨著寬松的貨幣政策和樓市政策暖風(fēng)頻吹，不少人打算在年底出手，這都使得島城樓市的暖冬氛圍漸濃。

開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤熱情不減

市場(chǎng)觀察

今年“金九銀十”成色十足，在島城部分樓盤的開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)，記者發(fā)現(xiàn)當(dāng)下購(gòu)房者的買房需求相當(dāng)旺盛。十一黃金周最后一天，位于市南區(qū)的中城嘉匯加推，當(dāng)天去化率便超過(guò)六成；位于高新區(qū)的中歐國(guó)際城，開(kāi)盤當(dāng)天610套全部售罄，去化率接近100%；10月17日，綠城理想之城郁金香岸首開(kāi)認(rèn)籌300多組；10月18日，嶗山中聯(lián)依山伴城一期隨著3#樓座的順利開(kāi)盤也已基本售罄；10月31日，金地悅峰首次開(kāi)盤，憑借絕佳的區(qū)位，3小時(shí)內(nèi)獨(dú)攬10億……開(kāi)盤的火爆也使得“銀十”成交量再度達(dá)到萬(wàn)套。

以往，每年最后兩個(gè)月，是傳統(tǒng)的樓市淡季，開(kāi)發(fā)商的入市熱情會(huì)開(kāi)始冷卻。不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，盡管今年已經(jīng)過(guò)了傳統(tǒng)樓市旺季，但隨著政策暖風(fēng)不斷以及購(gòu)房者心態(tài)的分化，開(kāi)發(fā)商紛紛決定開(kāi)啟年末沖量模式。11月份，開(kāi)發(fā)商的入市熱情不減，有統(tǒng)計(jì)顯示，11月島城共有19個(gè)新樓盤計(jì)劃入市，其中純新盤12個(gè)，加推樓盤7個(gè)。從分布情況看，市北區(qū)成為11月開(kāi)盤量最多的片區(qū)，共計(jì)5個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，包括3個(gè)純新盤及2個(gè)加推項(xiàng)目。“年底不少觀望的購(gòu)房者會(huì)出手，尤其是剛改群體，對(duì)于居住的迫切需求會(huì)促使他們出手。”有業(yè)內(nèi)人士表示。記者注意到，市北區(qū)開(kāi)盤或加推的樓盤也多是剛改項(xiàng)目，像位于海岸路22號(hào)乙的中海藍(lán)庭項(xiàng)目，開(kāi)盤之前已經(jīng)備受關(guān)注。同樣坐落于老四方的金域府邸和秀蘭禧悅都將在11月加推，而海爾玫瑰蘭庭預(yù)計(jì)11月下旬開(kāi)盤。

除了開(kāi)盤，記者發(fā)現(xiàn)為了沖年末業(yè)績(jī)，開(kāi)發(fā)商也將于11月份推出大量?jī)?yōu)惠。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，推出優(yōu)惠的樓盤達(dá)百余個(gè)之多。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年最后兩個(gè)月是難得的買房好機(jī)會(huì)。

價(jià)跌量增成新常態(tài)

數(shù)據(jù)分析

今年，島城樓市迎來(lái)了新常態(tài)。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最敏感的就是房?jī)r(jià)。雖然眾多開(kāi)發(fā)商叫喊著“漲價(jià)”，不過(guò)統(tǒng)計(jì)顯示，青島近一年的房?jī)r(jià)走出了一條緩緩的下滑線。數(shù)據(jù)顯示，從去年10月，島城房?jī)r(jià)就一路下行，在過(guò)去的這段時(shí)間里，只在今年6月和7月出現(xiàn)過(guò)兩次“微漲”，之后在8月又遭遇了新一輪的下跌。“金九銀十”雖然成交火熱，但是房?jī)r(jià)仍然延續(xù)跌勢(shì)，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，新房均價(jià)最終在“銀十”定格在8836元/平方米。該統(tǒng)計(jì)還顯示，10月份青島新建住宅均價(jià)仍處于下降狀態(tài)，環(huán)比9月跌幅為0.75%。不過(guò)數(shù)據(jù)同樣顯示，近幾個(gè)月來(lái)，青島房?jī)r(jià)的同比跌幅也開(kāi)始不斷收窄。面對(duì)房?jī)r(jià)的下跌，購(gòu)房者普遍認(rèn)為今年是較好的買房機(jī)會(huì)。

房?jī)r(jià)下跌，但是島城樓市的月成交量卻是在不斷走高。去年，樓市利好政策不斷襲來(lái)，成交量開(kāi)始回暖。進(jìn)入今年，尤其是在“3·30新政”等利好政策影響下，島城樓市從“金三銀四”開(kāi)始逐步走高，成交量不斷上升。今年5月份，青島新房月成交10803套，成為2015年第一個(gè)成交量“破萬(wàn)”的月份，“紅五月”之后島城樓市月成交量一直維持在萬(wàn)套之上。截止到10月，島城新房市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月，月月新房成交量破萬(wàn)套。尤其是“金九”島城新房成交量為14146套，其中新建住宅成交套數(shù)高達(dá)12875套，刷新了青島新房成交近兩年的記錄。相比“金九”的14146套月成交量，“銀十”似乎稍遜色，不過(guò)在業(yè)內(nèi)看來(lái)，如果不考慮十一黃金周的影響，10月份島城樓市的成交熱度仍然不減。

“今年‘金九銀十’之后我們沒(méi)有休息，而是加緊制定年底的樓市營(yíng)銷方案。”有樓盤營(yíng)銷經(jīng)理告訴記者。“今年年底的成交會(huì)延續(xù)‘金九銀十’的熱度。”樓市觀察人士張先生認(rèn)為，在接下來(lái)的11月和12月，開(kāi)發(fā)商為沖刺年終業(yè)績(jī)，島城樓市無(wú)疑將迎來(lái)一次年末沖量慣性。

購(gòu)房者迎來(lái)低利率時(shí)代

利好刺激

10月24日，央行再次降準(zhǔn)降息，這是2014年年底以來(lái)第六次降息，是年內(nèi)第三次降息降準(zhǔn)。購(gòu)房者置業(yè)者再也按耐不住買房的步伐。

記者查閱資料了解到，1996年我國(guó)啟動(dòng)個(gè)人住房貸款，當(dāng)時(shí)的商業(yè)貸款利率為15.12%；經(jīng)過(guò)連續(xù)7次下調(diào)，2002年2月21日的商業(yè)貸款利率為5.76%；此后多番調(diào)整，在2007年9月15日又漲至7.83%、2008年12月31日又下調(diào)至5.94%；再是一路上漲，2011年7月7日為7.05%；此后一路下調(diào)，今年8月份是5.15%，目前則是4.9%，是這些年房貸利率最低的時(shí)候，也是促使一些購(gòu)房者選擇出手的重要因素。

在許多專家看來(lái)，貨幣寬松和利率下調(diào)都是沖著樓市而來(lái)，其正面影響連續(xù)加碼。“當(dāng)前樓市處于回暖通道中，這些政策都將加碼刺激樓市需求。”一位資深房產(chǎn)媒體人認(rèn)為，房貸利率持續(xù)走低，購(gòu)房者還貸壓力降低不少。

“目前買房利率負(fù)擔(dān)是近十年來(lái)最低的。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，以100萬(wàn)元30年期的等額本息還款房貸為例，降息后累計(jì)還款金額將減少55000多元，這使得買房者的利率成本再度降低。記者了解到，貸款利率一年降5次，加上多家銀行房貸政策重返八五折，讓青島房貸“結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)”進(jìn)入十年來(lái)最低點(diǎn)，而公積金貸款利率也早已是歷史最低水平。

同樣，當(dāng)下青島各大銀行房貸行情也十分給力，粗略統(tǒng)計(jì)，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、匯豐銀行以及青島銀行已將首套房貸款利率調(diào)至最低8.5折。其他各家銀行房貸利率仍維持最低9折，不過(guò)，有股份制銀行透露，正在研究根據(jù)市場(chǎng)變化，對(duì)房貸政策進(jìn)行調(diào)整。

由此可見(jiàn)，青島房貸市場(chǎng)還有望出現(xiàn)進(jìn)一步寬松，這在往年歲末是從未有過(guò)的。值得注意的是，此次利率調(diào)整，個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變是首次，這預(yù)示其貸款利率已經(jīng)見(jiàn)底，難有繼續(xù)下跌的空間。

今年樓市或迎來(lái)暖冬

前景展望

“金九銀十”大幕正式落下，通過(guò)數(shù)據(jù)來(lái)看島城樓市成色十足，接連出現(xiàn)了幾個(gè)成交小高峰。不過(guò)除了數(shù)據(jù)，10月樓市帶來(lái)最明顯的感受就是利好政策不斷。今年國(guó)慶節(jié)前一天，央行發(fā)布新政策，非限購(gòu)城市首套房首付比例降至25%。首付款的下降直接降低了購(gòu)房者的購(gòu)房壓力，在一定程度上刺激了購(gòu)房者的買房需求。在10月底，隨著全面二孩的進(jìn)一步放開(kāi)，也將利好傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場(chǎng)，有專家認(rèn)為，改善需求將得到進(jìn)一步釋放。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“金九銀十”表現(xiàn)突出，按照往年慣例，歲末就會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)“翹尾”行情。輿論普遍認(rèn)為，經(jīng)過(guò)央行多次降息后，購(gòu)房者房貸壓力明顯減輕，開(kāi)發(fā)商的貸款融資難度進(jìn)一步降低。且第四季度是房企沖業(yè)績(jī)的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候繼續(xù)降息，能夠鼓勵(lì)購(gòu)房者積極入市，刺激未來(lái)的市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)相對(duì)而言的暖冬。

“在持續(xù)寬松的政策環(huán)境下，購(gòu)房需求將繼續(xù)穩(wěn)步釋放；同時(shí)，隨著年底臨近，多數(shù)房企在年度銷售目標(biāo)和資金回款壓力下，將采取更積極的銷售策略，市場(chǎng)整體庫(kù)存壓力將繼續(xù)緩解。”有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，目前市場(chǎng)形勢(shì)一片大好，各家開(kāi)發(fā)商都會(huì)為了完成年度目標(biāo)而不斷的推新，青島樓市“歲末”一段仍十分值得期待。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)樓市未來(lái)的看法十分樂(lè)觀：一方面是商品房的銷售指標(biāo)、資金指標(biāo)、庫(kù)存量的指標(biāo)總體較好；另一方面是土地方面、新開(kāi)工與新完工的面積減少，有利于去庫(kù)存；三是房地產(chǎn)政策放松的基調(diào)不變，未來(lái)貨幣與信貸及公積金的政策越來(lái)越寬松。因此，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)保持積極向上的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，量?jī)r(jià)齊升將會(huì)逐步得到體現(xiàn)。